2022年，你的观望，到底还有没有意义？

时隔一年，房姐来直播了。

去年此时，房姐首场直播对话，与粉丝分享了最为关心的“要买哪里”的答案。

2021年直播传送门：👉2021年，在东莞买房的关键，是要找准城市向上的力量

而今年，粉丝最为关心的已变成”要不要买“。

面对新的市场环境，针对购房者最关注的问题，房姐与业内专家，再起一次对话。

对话者：

保利湾区公司营销副总经理 彭远斐

东莞中原战略发展中心总经理 车德锐

东莞房天下总经理 蔡伟强

东莞房姐

来，听听这场对话，2022年“要不要买”或者会有答案~

 | 直播对话视频回放

2022年的市场，正在回暖吗？

东莞房天下总经理 蔡伟强（以下简称房天下蔡伟强）：近期楼市暖风频吹，先是开年央妈开始降准降息，部分城市首套房首付比例下调至20%；

再到3月16日，国家六部委联合表态，强调要有效化解房地产企业风险，促进房地产行业健康稳定发展，同时房地产税试点暂停，这次态度之明确、力度之大，可以说前所未有。

一方面是购房者的观望心态，一方面是政策暖风频吹。

不知道房姐怎么看？

东莞房姐：每个阶段的楼市都会有每个阶段的主要矛盾。在2020年的时候，主要矛盾是大家狂热的购房热情，和供应并不充足的矛盾；在2022年的这个当下，主要矛盾是众多新盘集中入市和购房者相对比较低迷的购房意愿的矛盾。

当然市场是动态的，购房者的心态也是一直在变化。随着市场的迷雾慢慢拨开，大家已经慢慢感知到了市场的转变。

观望依然存在，但观望的周期在慢慢缩短。

心态上也终于褪去了此前的赋予房子的许多不切实际的光环，慢慢回归居住，回归产品和项目本身，我觉得是好事。

政策上，东莞的政策底已经到了，这一点业内已达成共识。

现在的重点不在于收紧，而在于如何更合理地引导东莞房地产更健康更长远地发展，也就是在细节的考量上，官方会考虑得更长远一些，让市场波动小一些。

目前没有明确的政策消息，但如果有消息，那大概率是好消息。

东莞中原战略发展中心总经理 车德锐（以下简称中原车德锐）：近期地产股已经迎来普涨，市场信心正在逐步回来。

 | 3月30日，A股超25家房企涨停（来源：说财猫）

疫情前春节后的四周时间，市场在逐步回暖，但疫情的突然爆发，以及两会期间的短暂观望，导致市场回暖进程受阻。

春节后的购房者心态其实观望情绪已经在逐渐减退，刚需安家置业心态坚定，换房客换房迫切，投资者理性择优和抄底心态也比较明显。

因此我的判断是清明节过后，4月份的市场会比较热闹，因为很多新盘集中上市，购房者有很多的选择，而且我相信很多项目营销力度加大，促销力度也加大，因为很多房企都希望通过共同的努力，助推市场恢复正常的交投。

需求累积大半年时间，就会集中释放，从去年7月份开始至今，快大半年时间了，我相信累积了很多的购房需求，在看到政府积极救市的态度下，市场信心会逐步恢复，在房企的积极促销下，购房的意愿也会增强。

政策上，主要体现在三个方面。

一是在银根源头开始放松，两会提到扩大新增贷款规模，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义gdp基本匹配，意味今年银根比较宽松；

二是为了稳楼市，稳增长，支持合理购房需求，因城施策下很多政策松绑都围绕这个方向在救市；

近期像郑州、福州等地限购政策已开始有所放松。

 | 来源：福州房叔

三是房企频频暴雷，六部委全力支持通过各方努力来化解房地产业的风险，意味着今年行业洗牌重组，房企格局阵营大变局，行业向央国企以及经营稳健的房企进一步集中。

市场趋稳，市场分化。一方面供应整体放缓，另一方面需求逐步释放；优质房企项目受到市场追捧，困难非优质项目面临压力。

房天下蔡伟强：感谢嘉宾的分享，市场确实逐步回暖了，购房者观望情绪在逐步消退，买房更加关注品牌、产品本身价值。

面对这样的市场变化，请问保利是怎样应对的？

保利湾区公司营销副总经理 彭远斐（以下简称保利彭远斐）：实际上，从我们保利自身的项目数据来看，来访、成交都开始上升，客户的出手周期也在缩智短。

进入三月以来保利各项目来访量环比上月平均提升50%以上；

从成交来看，保利东莞1-3月签约金额达约12亿，其中3月单月签约金额占比就接近近50%，且主要成交都集中在月底这两周；

大家出手周期从2-3周左右时间缩短到1-2周。

全市新房单周成交约1500套，环比前一周大幅增加300%。二手房方面同样火热势头不减，上周东莞二手住宅网签约203套，环比增加150%。

另外，深圳和东莞一直以来都是好兄弟，从楼市最初的升温-狂热-调控-放松，这俩兄弟的步伐都是一致的。

深圳市二手房指导价即将做出适度调整的消息预计将进一步刺激楼市回暖。

目前楼市正处在量升价稳阶段。而随着需求增加，未来市场也可能会随之有所调整。

新的市场环境下，2022年买房逻辑有什么变化？

房天下蔡伟强：还是来看一组房天下后台数据。

今年以来，房天下客户数据，核心区域、热门板块的楼盘，不管是在线的浏览量，还是咨询来电量，是周边区域与板块的2-3倍。

区域与楼盘的分化也在加剧。分化的市场，购房者买房的选择更加艰难。

房姐如何看待这个问题。

东莞房姐：对于开发商来说，今年有两场仗要打，一是环城区大战，一是四房大战（产品大战），两场仗都打赢，才算真正赢了。

可以看到今年的很多重要新盘都集中在城区周边。包括保利的望牛墩项目保利阅江台等，环城区的格局今年特别明显；

而且可以看到，今年的四房改善户型特别多，四房的竞争比往年要大。

房姐今年年初摸查过东莞在售的61个新盘。一房二房正淡出视野，三房四房成为主流。几年前，100套新房里，四房可能只有10套；而如今，很多楼盘有一半都是四房，甚至更多。

所以从大的形势上，今年的较量，一个是在四房产品上，要能有自己优胜的地方，还有一个就是要让自己在环城区里突围而出。

因为环城区的格局很明显，所以今年的购房逻辑的核心之一就是突围，是以主城为核心，其他区域重新解释自身与主城的关系。

比如保利的望牛墩项目保利阅江台，我们来看这个项目的时候，可以先去分析，项目与城区之间的底层逻辑是否真的存在，如果能解释得通，那个这样的项目是有突围而出的潜力的。

｜保利阅江台效果图，仅供参考

环城区格局的形成，说明城区可外溢的路线很多，暂时还没有很强势的很明晰的一条外溢线路，所以这一个重要特点，在这一个楼市周期都适用。

中原车德锐：今年我认为购房者会偏向理性，会更加求稳。

板块选择上，购房者会一方面会选择强支撑的区域板块，如人口、经济、产业等基本面很强的；

另一方面，水往低处流，价格低洼的板块也会受到购房者关注，特别是有些规划会比较快兑现的板块，购房者更容易受到触动。这两方面都会让购房者觉得买了会比较稳。

另外，房企选择上，购房者也会形成一个趋势和共识，因为市场继续分化，他们会顺势而为，购房选择央国企或者品牌实力雄厚，经营稳健，口碑良好的开发商。

特别是行业的龙头或者本地的龙头，他们会觉得买的很放心，不用担心暴雷，不用担心质量，不用担心会烂尾收不了楼。

保利彭远斐：首先你要理清楚自己购房的核心需求是什么，是扎根安居，还是改善孩子的教育环境，还是改善自己的居住品质。

对自己的需求进行优先级排序，在自己支付上限范围内优先满足自己的核心需求。

如果你的核心诉求是为了扎根自住，那就第一选择交通出行方便的项目，哪怕是远郊或者二手；

如果是注重孩子的教育，那就第一选择距离优质学区近的项目，哪怕是小面积或者老破小的二手房；

如果你的核心诉求是改善，那就又分为地段改善、面积改善、品质改善等等。总之要牢牢抓住你的第一需求项，鱼和熊掌不可兼得。

房天下蔡伟强：感谢嘉宾的分享，简要总结下：

选房要选对区域，围绕东莞三个核心板块，比如与主城有轨道连接的板块；

选对品牌，首选央企国企；

回归自身核心需求，刚需侧重考虑工作及生活的便利性；

改善侧重考虑品牌的选择与产品品质。

继续观望，还有没有意义？

房天下蔡伟强：还有一个重要问题，就是当下我们到底要等等，还是该出手。都在说观望，我们的观望到底还有没有意义。

东莞房姐：没有太大意义。楼市已经触底，哪怕依然在底部盘整一段时间，也没有再下降的空间。

这并不是一个还能持续往下的阶段，这不符合国家、东莞和大众对于整个大的经济面，对于市场的诉求。

实际上我们能看到的是，在经过了去年年底的观望和等待之后，年后有不少的购房者不再犹豫，带着自身真实的需求、对家的向往而来的，只要你有需求，那么当下的观望就没有意义。

而且目前，买房的成本已经下降。

年初5年期LPR已经下调。近期，各大银行的贷款利率也都有不同程度的下降。而且放款速度也加快了。

相比最高时候超过6%，不知道什么时候可以放款，现在入手，在贷款方面已经是比较友好了。

中原车德锐：说到观望，我的看法是当下就是出手时机。

实力客户抢优质房源，预算不足的抢特价房，投资者则理性挑选优质的物业买入，价格低的物业还不一定是投资的好机会，要稳健投资。

保利彭远斐：其实观望没有错，但是要有效观望。

首先你要明确你的核心需求；

然后你要锁定3-5个符合你核心需求的楼盘；

每周去这3-5个楼盘看看，持续关注他们的销售动态和价格；

当你的目标楼盘价格、房源符合你预期时时候，就要立刻出手了！

房天下蔡伟强：是的，政策触底，楼市逐步回暖，到底选择观望还是出手，可以根据自身购房需求进行动态选择。比如已经准备好首付、月供、看到心仪的房子，就应该果断出手。

2022年，保利有哪些楼盘值得期待

房天下蔡伟强：今年还有一个重要变化，那就是品牌比以往的任何年份都更值钱，溢价能力更强。在当下，央企和国企，成为了大家的信心的基石。

中原车德锐：首先，从我研究的角度，我看到的是A股的房地产板块，保利的市值过2000亿，排行第一，成为行业的标杆，特别是央企给到投资者非常强的信心，是房地产板块的龙头优质白马股。

在东莞呢，保利深耕东莞市场10多年，一直以来稳健布局，稳步发展，做好产品，做好服务。

在近几年随着保利品牌升级，从保利地产到保利发展，从房地产开发商转型升级到城市运营者和建设者，参与东莞的城市建设和运营，深得东莞社会各界的认同和称赞。

今年在我了解的数据中，保利的项目数量和货量都是最多的，项目分布在东莞六个板块中的重点镇街，历史总项目数超过30个。

我对保利的楼盘看法是，央企出品，质量过硬，所见即所得，用心做好产品，产品对位东莞市场需求，很接地气，行业标杆的物业服务，为投资置业者安居乐业、保值升值保驾护航。

| 保利项目实拍图

东莞房姐：相信很多观众还记得2021年的时候，房姐几乎所报道的每一场土拍直播，都一定会有保利的身影。

房姐给保利起了一个称号，叫“拍地劳模”，这种“劳模”的行动力，其实直接能说明保利对东莞的态度——爱它，就重仓它。

在2022年，我们也终于看到了保利重仓东莞的硕果累累，带着10个盘杀入市场。

｜央企保利在东莞布局多个重点片区

在这个楼市周期里，从体量上就能说明保利的分量、保利在东莞的参与度是很深的，是一股绝对不可忽略的市场力量，这种力量有时是可以左右市场的，是具有市场的话语权的。

单单从这个角度上来讲，保利项目指标的意义，就已经是市场所赋予的，也是保利在东莞努力耕耘的结果。

当然保利不只是靠体量，我们可以看到保利近两年在东莞的口碑、品牌影响力的急剧拉升。

保利首铸天际、虎门TOD保利时区、阅云台等都是响当当的，很具有市场号召力的项目。

| 保利时区效果图，仅供参考

接下来马上要面世的黄江TOD项目科学城时区，和保利时区一样，都是对东莞城市的发展很有意义的项目。

| 科学城时区示意图，仅供参考

这样的项目，本身的意义就脱离了住宅本身，是与城市发展捆绑在一起的，所以保利的很多项目，想不成为指标盘，反而比较难。大家买房的时候，还是可以多关注一下。

房天下蔡伟强：保利一直深耕东莞市场，今年更是十盘联动的阵仗，也说明了保利注定会在这个特殊的年份，在东莞市场有很深的参与度。我们请彭总简单介绍一下~

保利彭远斐：房子回归居住本身，保利从“【更强收纳】【更实用】【更智慧】【更人性化】”4个方面着手，将重心放在更用心打造产品上。

比如收纳上，一个25m³的一体收纳柜，可满足一家人的收纳需求，柜子不仅可以装下一家人日常的鞋子，我们还特地预留足够的空间来摆放有 20 寸大的可登机行李箱。

| 保利项目实拍图

我们的卫生间镜柜也采用了二八原则的设计原理，20%开放空间与 80%的常闭空间。我们可以将高频使用的物品摆在开放空间，另外的物品放进柜子里进行收纳，需要使用时拿出来，这样的话可以使得我们整个卫生间的收纳整洁干净。

在智能家居方面，我们也充分预留了智能家居点位，满足对现代智能生活的的向往。比如在玄关处设置一键关灯及玄关感应筒灯，回家无需面对黑暗。同时预留了除菌护理机与扫地机器人的插座点位。

主人房、老人房、浴室预留了紧急按钮，如果遇到紧急情况无法呼救可以利用紧急按钮告知家人。

| 保利项目实拍图

实用性方面，我们也做了很多考量。共享、合理利用空间，人性化设计，无形增大房屋空间，提高空间使用率。

比如餐客厅、厨房共享空间采用一体化设计（LDK），将餐厅作为中点来串联客厅与厨房。极力提升家庭的共享时间，在妈妈在厨房进行劳作时小孩可以利用餐厅进行学习，同时爸爸可以利用客厅工作，在互不干扰自行工作的同时又在同一空间相处。

| 保利项目实拍图

主卧的衣柜也摒弃了以往 L 型的设计而是采用一字型设计，不仅预留出一块空地进行自由活动，同时在取衣时也不会阻挡过道的正常使用。

房天下蔡伟强：谢谢这么详细的分享~最后再重申一下我们今天的主题，“2022年，你的观望，还有没有意义”。其实就是说政策触底，楼市逐步回暖，可以根据自身购房需求及时出手。

2022年买房一定要选准品牌，观望的意义已经不大。

感谢大家收看今天的直播，祝大家早日买到心仪的房子，下期再见。

PS：错过直播福利的，不要急~

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